Oddać w najem lokal na podstawie umowy najmu okazjonalnego może jedynie właściciel będący osobą fizyczną, który nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Umowa może być zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Ustawodawca wymaga przy tym, aby umowa otrzymała formę pisemną pod rygorem Jedną z cech wyróżniających dwa dodatkowe rodzaje umów najmu (najem okazjonalny i instytucjonalny), uregulowane na końcu UOL, jest to, że do umów tych dołącza się, co do zasady, dokument, świadczący o tym, że najemca dobrowolnie poddał się tzw. egzekucji w zakresie opróżnienia i wydania lokalu. Najem okazjonalny wyłącznie na czas oznaczony, maksymalnie na 10 lat. Umo­wa naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu może zostać zawar­ta wyłącz­nie na czas ozna­czo­ny, nie dłuż­szy niż 10 lat. Umo­wa naj­mu oka­zjo­nal­ne­go daje zatem stro­nom gwa­ran­cję pew­no­ści jej trwa­nia. Stro­ny nie mogą usta­lić REKLAMA. Nasz artykuł w dużym skrócie: Najem okazjonalny daje możliwość swobodnego kształtowania czynszu, ale nie przyspiesza wypowiedzenia umowy. Podobna sytuacja dotyczy najmu instytucjonalnego, z którego korzystają tylko przedsiębiorcy. Doprecyzowania wymaga kwestia eksmisji „okazjonalnego” najemcy i jego prawa do pomieszczenia Oznacza to, że „okazjonalny” lub „instytucjonalny” najemca w razie złego zachowania nie jest chroniony przed pozwem o eksmisję, który może złożyć zarówno sąsiad, jak i lokator tego samego mieszkania. Możliwość eksmisji na podstawie pozwu sąsiada, a także eksmisja współlokatora poprzedzona wyrokiem sądu dotyczy nawet Wielu wynajmujących obawia się, że z powodu przepisów chroniących najemców przed eksmisją, nie będą w stanie pozbyć się niepłacących czynszu lub uciążliwych lokatorów. Rozwiązaniem może być najem okazjonalny, który pozwala na uproszczoną eksmisję najemców. Najem okazjonalny Skuteczne zawarcie umowy najmu okazjonalnego zależy od spełnienia kilku warunków: Wynajmowany Najem okazjonalny, instytucjonalny i tradycyjny a podwyżka czynszu; Najem okazjonalny – czym jest, czy warto go stosować? Zmiany w rozliczaniu najmu od 2023 r. Dochody z najmu prywatnego - opodatkowanie PIT w 2022 roku; Podatek od najmu prywatnego 2022/2023; Ryczałt od najmu prywatnego w 2022 roku Najem tradycyjny unormowany jest przez ustawę o ochronie praw lokatorów. Jest opcją mniej bezpieczną niż najem okazjonalny, a ewentualna eksmisja i rozwiązanie umowy są czasem trudne i często czasochłonne. Warunki umowy najmu z obcokrajowcem (opłaty, w tym czynsz i kaucję, termin i sposób płatności): Najem okazjonalny - skutki błędów w umowie Niektórzy wynajmujący proponują przekwaterowanie najemcy do hotelu robotniczego uważając, że dzięki temu możliwa będzie szybka eksmisja. Artykuł 1046 kodeksu postępowania cywilnego potwierdza, że właściciel lokum może zapewnić dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie. Pomimo że najem okazjonalny daje wynajmującemu więcej kontroli nad wypowiedzeniem umowy, nadal istnieją pewne zabezpieczenia dla najemców. Na przykład, wynajmujący może być zobowiązany do zapewnienia najemcy odpowiedniej rekompensaty za wypowiedzenie umowy, co może obejmować zwrot kosztów związanych z przeprowadzką. IvHbxk. Najem okazjonalny jest korzystny dla wynajmującego Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie, jak podpisać umowę najmu? Co to jest najem okazjonalny? Czy opłaca się wynająć mieszkanie legalnie? Sprawdź, jak zmieniły się przepisy dotyczące najmu. W ustawie o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw uchwalonej przez Sejm 17 grudnia 2009 r. wprowadzono nowy rozdział poświęcony w całości instytucji najmu okazjonalnego lokalu. Jak zmieniły się przepisy? Zobacz także: Jak płacić podatek od wynajmu mieszkania? Ryczałt czy zasady ogólne? Jak zawrzeć umowę najmu okazjonalnego Czym różni się najem okazjonalny od zwykłego najmu Umowa o najem okazjonalny Umowa najmu okazjonalnego musi mieć formę pisemną pod rygorem nieważności. Wszelkie zmiany do tej umowy również wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. Nowym pomysłem jest tak zwana gwarancja notarialna, czyli obligatoryjne oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego stanowiące załącznik do umowy najmu okazjonalnego, w którym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu mieszkalnego używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego po rozwiązaniu tej umowy. Dodatkowo najemca będzie musiał wskazać (w umowie, w załączniku do niej albo oświadczeniu notarialnym) inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w razie wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia wynajmowanego lokalu. Konieczne tu też będzie oświadczenie właściciela lokalu „zastępczego” lub osoby posiadającej tytuł prawny do takiego lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie u niego najemcy i jego domowników w razie przymusowej wyprowadzki z wynajmowanego lokalu. Wynajmujący może zażądać, żeby to oświadczenie miało notarialnie poświadczony podpis. Jest to zalecane po to, aby uniknąć podawania przez najemców fikcyjnych adresów lokali „zastępczych”. Gdy lokator utraci możliwość ewentualnego zamieszkania we wskazanym lokalu, w ciągu 21 dni od daty, kiedy się o tym dowiedział, jest zobowiązany wskazać wynajmującemu inny lokal, w którym mógłby zamieszkać po eksmisji. Ponadto musi przedstawić oświadczenie właściciela nowego lokalu (lub osoby, która posiada do niego tytuł prawny) o wyrażeniu zgody na zamieszkanie zastępcze przez najemcę i osoby z nim zamieszkujące. Jeżeli najemca nie dopełni tego obowiązku, wynajmującemu przysługuje prawo do wypowiedzenia umowy o najem okazjonalny lokalu z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego terminu wypowiedzenia. Nowe przepisy korzystne dla wynajmującego Ustawodawca, mając na względzie silną pozycję najemców, postanowił wzmocnić prawa wynajmujących, ale tylko tych, którzy nie uchylają się od płacenia podatku od najmu. Dotychczas właściciel nie mógł wyrzucić lokatora, który nie chciał się wyprowadzić z wynajmowanego mieszkania, mimo że umowa najmu została rozwiązana. Wyroki eksmisyjne często były nieskuteczne, ponieważ aby eksmisji dokonać, lokator musi otrzymać lokal socjalny lub pomieszczenie tymczasowe, a takich miejsc po prostu brakuje. Lokatora nie możnawyrzucić na bruk, nie można także eksmitować określonych osób, na przykład najemcy z małoletnimi dziećmi (ograniczenia eksmisji zawarto w art. 1046 § 4 Kodeksu postępowania cywilnego oraz art. 14 i 16 ustawy o ochronie praw lokatorów). Nowe przepisy rozwiązują ten problem, gdyż większość zapisów ustawy o ochronie praw lokatorów nie ma zastosowania do umów o najem okazjonalny. Nie obowiązuje tu okres ochronny – od 1 listopada do 31 marca – uniemożliwiający w tym czasie eksmisję lokatora. Eksmisję na bruk z lokalu wynajmowanego okazjonalnie możnastosować nawet w stosunku do kobiet w ciąży, małoletnich, niepełnosprawnych czy obłożnie chorych. Gdy lokator będzie nadal zajmował lokal, choć nie wiąże go już żadna umowa z wynajmującym, wówczas właściciel na podstawie oświadczenia najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, po uprzednim doręczeniu mu żądania opróżnienia lokalu, może złożyć do sądu wniosek o nadanie oświadczeniu najemcy klauzuli wykonalności. W ten sposób nie musi czekać na wyrok eksmisyjny sądu, a komornik może prowadzić egzekucję w oparciu o taki dokument i pozbyć się niechcianego lokatora z mieszkania. Nie mają tu zastosowania przepisy o zapewnieniu lokalu zastępczego, ponieważ lokator sam zapewnia sobie taki lokal na wypadek rozwiązania umowy najmu. Warunkiem skorzystania z szybkiej ścieżki egzekucji (usunięcia z lokalu niechcianego lokatora) jest zarejestrowanie umowy najmu okazjonalnego w urzędzie skarbowym w ciągu 14 dni od daty rozpoczęcia najmu. Spis treści 1. Co to jest „najem okazjonalny”?2. Strony najmu Czas trwania umowy najmu Forma umowy najmu Zasady zawarcia umowy najmu Kaucja zabezpieczająca (gwarancyjna) w najmie Czynsz najmu i jego Zakończenie umowy najmu Eksmisja w najmie Zgłoszenie i skutki braku zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego. We wcześniejszych wpisach podjąłem próbę przestawienia zasad dotyczących umowy najmu zawartej na zasadach ogólnych, praw i obowiązków wynajmującego i najemcy, a także problemów związanych z zakończeniem umowy najmu, w szczególności dotyczących eksmisji oraz praw do lokalu zamiennego lub socjalnego. Niniejszy wpis poruszy temat również najmu ale dotyczył będzie umowy opartej i funkcjonującej na innych zasadach – najmu okazjonalnego. Co to jest najem okazjonalny ? Ogólnie rzecz ujmując jest to umowa najmu lokalu mieszkalnego w wyniku, której właściciel lokalu (wynajmujący) oddaje lokal mieszkalny w najem, czyli do używania i korzystania, określonej osobie – najemcy. Umowa najmu okazjonalnego jest jednakże znacznie ograniczona wymogami zawartymi w ustawie regulującej zasady tegoż najmu. Wymogi formalne określone są w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego (tj. z 2019, – dalej Uważaj: zasady wskazane w niniejszym wpisie dotyczą umów najmu okazjonalnego zawartych od dnia r.. W zakresie umów zawartych przed tym dniem zastosowanie mają przepisy ówcześnie obowiązujące, w tym również te dotyczące procedury cywilnej. Kto może zawrzeć umowę najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego ? Umowę najmu okazjonalnego może zawrzeć osoba fizyczna będąca właścicielem lokalu (oczywiście dotyczy to również współwłaścicieli lokalu), z tym zastrzeżeniem że osoba taka nie może prowadzić działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Nie jest zatem możliwe zawarcie takiej umowy przed podmiot prawa handlowego np. spółkę z Z drugiej strony umowy najemcą może być też tylko osoba fizyczna. Często można spotkać się z sytuacją gdy np. spółka z chce wynająć lokal mieszkalny dla swojego pracownika. Stroną takiej umowy byłaby wówczas spółka z W świetle obowiązujących aktualnie przepisów nie jest możliwe zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego przez taką spółkę. Czy okres trwania umowy najmu okazjonalnego jest ograniczony ? Umowa najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego musi być zawarta na czas oznaczony, który nie może przekraczać 10 lat. Takiej umowy nie możesz zawrzeć na czas nieoznaczony/nieokreślony. W jakiej formie należy zawrzeć umowę najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego ? Umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta na piśmie. Wszystkie zmiany takiej umowy, czyli aneksy również muszą być sporządzone na piśmie. Jeżeli forma pisemna umowy lub jej zmian nie zostanie zachowana, to umowa lub jej zmiany są nieważne czyli prawnie nieskuteczne. Zasady obowiązujące przy zawarciu umowy najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego. Nie ulega wątpliwości, że zasady obowiązujące przy zawarciu umowy najmu okazjonalnego w większym stopniu chronią właściciela lokalu mieszkalnego, jako wynajmującego, niż najemcę takiego lokalu. Do umowy najmu okazjonalnego muszą być załączone następujące dokumenty: 1) Oświadczenie najemcy lokalu, że w przypadku, gdy umowa wygaśnie (wraz z upływem terminu, na który została zawarta) lub ulegnie rozwiązaniu (wraz z upływem terminu wypowiedzenia umowy) opróżni on i wyda lokal wynajmującemu w terminie wskazanym przez tegoż wynajmującego. W tym oświadczeniu przyszły najemca, w zakresie opróżnienia i wydania lokalu, poddaje się egzekucji. Oświadczenie najemcy musi być sporządzone w formie aktu notarialnego. Uważaj: nie jest wystarczające notarialne poświadczenie podpisu najemcy pod takim oświadczeniem. 2) Wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie on mógł zamieszkać w przypadku, gdy wszczęta i przeprowadzona zostanie jego egzekucja z dotychczas zajmowanego lokalu mieszkalnego, Uważaj: chociaż przepisy tego nie przewidują, bezpieczniej dla wynajmującego jest umieszczenie wskazania lokalu, o którym mowa wyżej, już w oświadczeniu złożonym przez najemcę, w formie aktu notarialnego, 3) Oświadczenie właściciela lub osoby posiadającej inny tytuł prawny do lokalu wskazanego przez najemcę o wyrażeniu zgody na zamieszkiwanie w tym lokalu przez najemcę i inne osoby z nim zamieszkujące w tym wskazanym lokalu, w przypadku zaistnienia okoliczności związanych z koniecznością realizacji prawa wynajmującego do egzekucji najemcy, Uważaj: jako wynajmujący masz prawo żądać aby podpis takiej osoby pod złożonym oświadczeniem został notarialnie poświadczony. Polecam skorzystanie z takiej możliwości. Co w sytuacji gdy najemca i osoby z nim zamieszkujące stracą możliwość zamieszkania we wskazanym w w/w oświadczeniu lokalu ? Jeżeli najemca uzyskał informację o tym, że w dotychczas wskazywanym lokalu nie ma możliwości zamieszkania, ma on obowiązek wskazania innego lokalu. Obowiązek ten musi być wykonany przez najemcę w terminie 21 dni od dnia uzyskania w/w informacji. Jeżeli najemca tego obowiązku nie dopełnił, to wynajmującemu przysługuje prawo wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego przed upływem wskazanego w umowie okresu trwania umowy. Takie prawo przysługuje również wynajmującemu, jeżeli najemca w terminie tych 21 dni nie przedłoży oświadczenia właściciela lub osoby posiadającej prawo do nowo wskazanego lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie w nim przez najemcę i osoby z nim mieszkające. Czy wynajmujący może pobrać od najemcy kaucję zabezpieczającą (gwarancyjną)? Przepisy przewidują możliwość uzależnienia zawarcia umowy najmu okazjonalnego od wpłaty przez najemcę kaucji zabezpieczającej. Pobrana przez wynajmującego kaucja ma na celu zabezpieczenie: – wszelkich należności na rzecz wynajmującego wynikających z umowy najmu / tj. opłat czynszu najmu, innych opłat, odnowienia mieszkania, jeżeli najemca tego obowiązku nie wypełnił itp. /, – ewentualnych kosztów, które wynajmujący będzie musiał ponieść w związku z egzekucją prowadzoną w stosunku do najemcy, a mającą na celu usunięcie go z lokalu. Kaucja nie może przekroczyć 6-ciokrotności miesięcznego czynszu i podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia i wydania lokalu przez najemcę. Wynajmującemu przysługuje prawo potrącenia zaległości najemcy, wynikających z łączącej ich umowy najmu okazjonalnego, z kaucji gwarancyjnej. Czynsz najmu – w jakiej wysokości, możliwości podwyżek. Wynajmujący ma oczywiście prawo do czynszu najmu w wysokości stawki czynszu określonej w umowie. Może również pobierać od najemcy opłaty, które od wynajmującego nie są zależne np. opłaty za energię elektryczna, gaz, wodę odprowadzanie ścieków itp. Strony umowy mogą jednak ustalić, że najemca opłat tych nie będzie ponosił a wynajmujący uwzględni te opłaty w wysokości stawki czynszu najmu. Wynajmujący może od najemcy pobierać również inne opłaty, ale tylko wtedy, gdy zostały one wyraźnie wskazane i ich wysokość określono w umowie. Jako wynajmujący masz możliwość podwyższania stawki czynszu najmu. Podwyższać czynsz najmu możesz tylko w sposób i na warunkach wskazanych w umowie. Uważaj: jeżeli w umowie nie ustalono możliwości podwyższania stawki czynszu najmu, to przez czas trwania umowy nie masz prawa czynszu najmu podwyższyć. Zakończenie czasu trwania umowy czynszu najmu okazjonalnego. Umowa czynszu najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego może ulec zakończeniu na dwa sposoby: – poprzez jej wygaśnięcie czyli z upływem okresu, na który została zawarta, – poprzez jej rozwiązanie czyli z upływem okresu jej wypowiedzenia. Co zrobić jeżeli najemca lokalu nie chce go opuścić ? W pierwszej kolejności wynajmujący wzywa najemcę do opróżnienia lokalu mieszkalnego. Musi to zrobić na piśmie. Co więcej jego podpis pod takim wezwaniem musi być urzędowo poświadczony. Najwygodniej zrobisz to poprzez potwierdzenie podpisu u notariusza albowiem potwierdzenie podpisu pod oświadczeniem, o takim charakterze, przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta może być problematyczne. Wezwanie powinno zawierać co najmniej: – oczywiście wskazanie stron umowy, – powołanie się na przedmiotową umowę i wskazanie przyczyny jej zakończenia, czyli upływ terminu na jaki została zawarta lub terminu wypowiedzenia umowy, – wskazanie terminu, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące winny opuścić lokal. Termin ten nie może być krótszy niż 7 dni od daty doręczenia pisma z żądaniem wyżej opisanym. Jak zwykle w takiej sytuacji mogą wystąpić problemy z doręczeniem pisma zawierającego wezwanie do opróżnienia lokalu. Na szczęście przepisu w tym zakresie w stosunku do umów najmu okazjonalnego nie zostały wyłączone. Oznacza to, że strony umowy mają obowiązek zgłaszać zmianę adresu zamieszkania. Jeżeli najemca nie zgłosił zmiany swojego adresu, to korespondencję wynajmujący powinien wysłać na adres znajdujący się w umowie. Nie ma znaczenia jeżeli najemca korespondencji nie odbierze. Mamy wówczas do czynienia z tzw. domniemaniem doręczenia korespondencji jako prawnie skutecznej. Jak wyeksmitować najemcę z lokalu mieszkalnego przy umowie najmu okazjonalnego ? Właśnie teraz okaże się przydatny akt notarialny zawierający oświadczenie o poddaniu się przez najemcę egzekucji, o czym już wyżej pisałem. To właśnie temu aktowi notarialnemu sąd nada klauzulę wykonalności. Czynność ta umożliwia wynajmującemu wszczęcie i przeprowadzenie skutecznej egzekucji polegającej na „wyprowadzeniu” najemcy i osób z nim zamieszkujących z lokalu. W tym celu należy do sądu złożyć wniosek właśnie o nadanie klauzuli wykonalności wskazanemu wyżej aktowi notarialnemu (nie ma w tym wypadku potrzeby wytaczania sprawy sądowej o eksmisje!) Do wniosku należy dołączyć: – żądanie opróżnienia lokalu, które zostało doręczone najemcy. Jeżeli brak jest potwierdzenia odbioru żądania (pisma) przez najemcę wystarczające jest dołączenie dowodu nadania listu poleconego na adres najemcy, – dokument potwierdzający przysługujący wynajmującemu jako właścicielowi tytuł prawny do mieszkania (może to być odpis księgi wieczystej lub akt notarialny nabycia własności mieszkania), – potwierdzenie zgłoszenia właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zawarcia umowy najmu okazjonalnego (najczęściej będzie to dokument zgłoszenia najmu okazjonalnego do opodatkowania), – umowę najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego, – akt notarialny zawierający oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji (w oryginale). Po nadaniu przez sąd klauzuli wykonalności sprawę możemy kierować do komornika. Obowiązek zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego do urzędu skarbowego. Obowiązkiem wynajmującego jako właściciela jest zgłoszenie zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu mieszkaniowego właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego. Należy to zrobić na piśmie. W piśmie trzeba wskazać, której nieruchomości najem dotyczy (gdzie jest położona), datę zawarcia umowy, czas na jaki została zawarta oraz zawrzeć oświadczenie, że ustawowe przesłanki najmu okazjonalnego zostały spełnione. Właściwym jest naczelnik urzędu skarbowego ze względu na miejsce zamieszkania wynajmującego. Właściciel ma obowiązek dokonania zgłoszenia w terminie 14 dni od daty rozpoczęcia najmu lokalu mieszkalnego. Najemca ma prawo żądania od wynajmującego przedłożenia dowodu dokonanego zgłoszenia. Jakie są skutki braku zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego naczelnikowi urzędu skarbowego ? Najprościej rzecz ujmując wynajmujący traci wszelką ochronę w sytuacji, gdy najemca nie chce opuścić lokalu. Przestają obowiązywać wskazane wyżej zasady związane ze stawką czynszu najmu i możliwościami podwyżki tej stawki. Przede wszystkim jednakże przestaje obowiązywać „szybka ścieżka” umożliwiająca wypowiedzenie umowy najmu i eksmisję najemcy, a zastosowanie zaczynają mieć przepisy, które wskazywałem we wpisie dotyczącym najmu zawartego „na zasadach ogólnych”, z pełnymi konsekwencjami związanymi z lokalami socjalnymi i zamiennymi należnymi eksmitowanemu najemcy. Uważaj: jeżeli dokonałeś odpowiedniego zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego to wyłączone jest stosowanie przepisów dotyczących obowiązku dostarczenia najemcy eksmitowanemu lokalu zamiennego lub lokalu socjalnego. Eksmisja najemcy i osób z nim zamieszkujących może nastąpić do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe. Postępowanie sądowe sprowadza się do nadania klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Sąd nie orzeka w ogóle o prawie lub braku prawa do lokalu socjalnego. Nie obowiązuje również w takim przypadku okres ochronny najemcy przy tzw. eksmisji na bruk. Eksmisja, czyli nakaz opróżnienia lokalu, jest procesem nieprzyjemnym zarówno dla lokatorów, jak i wynajmujących. Istnieją sytuacje, kiedy najemcy z przyczyn od nich niezależnych popadli w ubóstwo, przez co nie są w stanie płacić czynszu. Na szczęście tym rodzajem lokatorów zajmuje się państwo – zapewnia im lokale socjalne oraz pomaga w „stanięciu na nogi”. Inną grupą lokatorów stanowią ci, którzy mimo możliwości finansowych po prostu płacić nie chcą. Doskonale znają „swoje prawa”, wiedzą o swojej uprzywilejowanej sytuacji, znają instytucje zakazujące tzw. eksmisji na bruk. Wprowadzony w Polsce stan epidemiczny spotęgował owe nierówności na linii wynajmujący – najemca. Eksmisja w czasie pandemii, z nielicznymi wyjątkami, jest się wydawać, że zaciągnięte długi należy spłacać. Nie wszyscy się jednak stosują się do tej zasady. Tak samo jest z najemcami. Wtedy pojawia się problem – wynajmujący nie dość, że traci należny mu zarobek, to jeszcze przez wiele miesięcy musi angażować dodatkowe siły i pieniądze w sprawy formalne – sądy, prawnicy, komornicy, urzędy samorządowe. Co więcej, ustawa covidowa sprawia, że eksmisja w czasie pandemii nie tylko stała się niemal niemożliwa, lecz także właściciele zajętych lokali nie będą mogli liczyć na odszkodowania. Umowa wynajmu – dlaczego standardowe umowy wynajmu to bardzo zły pomysł?W pierwszej kolejności warto zwrócić uwagę na samą umowę wynajmu lokalu. Istnieją różne jej formy. Najczęściej wybieraną jest ta klasyczna – z punktu widzenia właściciela mieszkań jest to umowa najmniej korzystna. Wszystko przez to, że podlega ona pod reżim ustawy o ochronie lokatorów, która to silnie uprzywilejowuje najemców. Zanim wynajmujący będzie mógł chociażby pomyśleć o eksmisji, może upłynąć wiele miesięcy. Samo wypowiedzenie umowy nie jest proste. O ile nie została ona skonstruowana inaczej, wynajmujący ma prawo do jej rozwiązania w sytuacji, gdy lokal używany jest w sposób sprzeczny z umową lub z jego przeznaczeniem i mimo upomnienia najemca nie przestaje go używać w taki sposób lub gdy lokator zalega z płatnościami czynszu za trzy okresy płatności (np. jeśli czynsz płatny jest miesięcznie, to za pełne 3 miesiące). W przypadku wypowiedzenia z powodu zaległości w czynszu wynajmujący musi dodatkowo pisemnie poinformować lokatora o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczyć mu dodatkowy termin płatności, co najmniej miesięczny. W praktyce właściciel lokalu otrzymuje prawo do eksmisji dopiero po upływie czterech lub pięciu miesięcy. Doliczając czas postępowania sądowego, bardzo optymistycznie możemy liczyć minimum pół roku, zanim właściciel lokalu będzie mógł rozpocząć pamiętać, że polskie prawo nie zezwala na przeprowadzanie eksmisji „na bruk”, lecz do innego lokalu, w tym do tymczasowego pomieszczenia. Dodatkowo taka eksmisja do lokalu zastępczego nie jest w ogóle możliwa w okresie ochronnym, tj. od 1 listopada do 31 marca każdego eksmisji nie obowiązują, jeśli powodem opróżnienia lokalu jest stosowanie przemocy w rodzinie, rażące i uporczywe wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu, zajęcie lokalu bez tytułu prawnego lub też uciążliwe zachowanie uniemożliwiające normalne korzystanie z innych lokali mieszkalnych w budynku. W przypadku wystąpienia którejś z powyższych przesłanek lokator może zostać wyeksmitowany bezpośrednio do wskazanej przez gminę placówki noclegowej, np. do schroniska lub okazjonalny oraz instytucjonalny ochroni wynajmującego przed nieuczciwymi lokatoramiNa szczęście umowa opisana powyżej nie jest jedyną, jaką strony mogą zawrzeć. Istnieją dwie alternatywne formy najmu, które o wiele lepiej zabezpieczają interesy właścicieli mieszkań i gwarantują sprawną eksmisję. Chodzi o najem okazjonalny oraz instytucjonalny. Pierwszy z nich przeznaczony jest dla prywatnych wynajmujących, którzy nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali. Druga to opcja dla przedsiębiorców, którzy trudnią się najmem. Na dobrą sprawę obie te formy umowy są podobne w skutkach, więc na potrzeby tego artykułu nie ma sensu szczegółowo ich różnicą między najmem klasycznym a omawianymi rodzajami umów jest możliwość szybkiej egzekucji komorniczej, opróżnienia lokalu i usunięcia niewywiązujących się z umowy lokatorów. Najemca chcący podpisać umowę musi złożyć oświadczenie notarialne o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. W przypadku najmu okazjonalnego wskazuje on lokal zastępczy (potrzebne jest również oświadczenie właściciela lokalu zastępczego zawierające zgodę na zamieszkanie lokatora). W przypadku najmu instytucjonalnego wskazanie lokalu zastępczego nie jest potrzebne – najemca zrzeka się prawa do lokalu zastępczego lub takiemu rozwiązaniu w przypadkach wygaśnięcia lub rozwiązaniu umowy wynajmujący ma prawo do natychmiastowego wszczęcia postępowania egzekucyjnego. Omijany jest więc długotrwały proces sądowy związany z wydaniem tytułu egzekucyjnego. Dodatkowo dzięki notarialnemu oświadczeniu najemcy o posiadaniu lokalu zastępczego nie ma potrzeby wyznaczania przez gminę lokalu tymczasowego. Najemca może być także wyeksmitowany bezpośrednio do placówki właściciel mieszkania ma prawo do odszkodowania?W przypadku umowy zawartej w reżimie ustawy o ochronie lokatorów eksmitowanemu lokatorowi przysługuje prawo do lokalu zastępczego. Obowiązek zapewnienia mieszkania socjalnego leży po stronie gminy. Z uwagi na duże zapotrzebowanie na lokale socjalne i ograniczone możliwości gminy czas ten nigdy nie jest krótki. Może trwać nawet kilka lat. Dodatkowo lokator może zakwestionować prawidłowość wyboru lokalu zastępczego z uwagi jego niedopasowania do jego potrzeb, co może istotnie przedłużyć cały takiej sytuacji właściciel mieszkania ma prawo do odszkodowania. Może tego żądać od gminy, za okres oczekiwania na eksmisję lub bezpośrednio od lokatora z tytułu bezprawnego zajmowania lokalu. Wysokość odszkodowania powinna odpowiadać rynkowej wartości czynszu – w praktyce wartość przedmiotu sporu stanowi iloczyn liczby miesięcy bezprawnego zajmowania lokalu oraz wysokości widzimy, sytuacja właścicieli lokali jeszcze przed wprowadzeniem stanu epidemicznego nie była lekka. Natomiast wraz z Ustawą z dnia 31 marca 2020 roku o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw, wprowadzony został art. 15zzu, zgodnie z którym w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 nie wykonuje się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu ze stanowiskiem Rzecznika Praw Obywatelskich w trakcie epidemii nie można eksmitować lokatorów również na podstawie umowy o najmie okazjonalnym i są przypadki, kiedy eksmisjaw czasie pandemii została wydana na podstawie:orzeczeń wydanych w związku z przeciwdziałaniem przemocy w rodzinie;decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej;decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej;decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego;decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie Centralnego Portu wyjątków nie jest przesadnie rozbudowany, a w praktyce wynajmujących może dotyczyć wyłącznie zapis o eksmisji członka rodziny odpowiedzialnego za przemoc w rodzinie. Co nie zmienia też faktu, że eksmisji podlega wyłącznie osoba stosująca przemoc, reszta członków rodziny w dalszym ciągu pozostaje przy prawie do zajmowania zapis ustawy covidowej oznacza, że opróżnienie lokalu bezprawnie zajmowanego będzie praktycznie niemożliwe do czasu upływu 90 dni od ustania okresu regulacja jest zbyt ogólna i tym samym krzywdząca dla właścicieli lokali. Wiąże się to z faktem, że ustawa covidowa całkowicie zabroniła przeprowadzania postępowań egzekucyjnych w zakresie opróżnienia lokalu mieszkalnego w okresie epidemii. Zakaz ten został sformułowany na tyle szeroko, że obejmuje również przypadki przeniesienia lokatorów do lokalu socjalnego wyznaczonego przez gminę. Biorąc pod uwagę to, że lokale socjalne zazwyczaj nie oferują nazbyt wysokiego standardu, lokatorzy najprawdopodobniej nie zechcą się przenosić do „nowego” lokum. Z kolei wynajmujący nic nie mogą z tym zrobić – komornicy nie podejmują żadnych działań egzekucyjnych. Dodatkowo powstał problem dotyczący roszczenia odszkodowawczego, zgodnie z którym właściciel ma prawo do otrzymania równowartości utraconego zarobku z najmu. Jeżeli w okresie epidemii gmina zaoferuje lokal socjalny, zostaje zwolniona z odpowiedzialności odszkodowawczej. Nie ma tu znaczenia, czy lokator wyprowadzi się do lokalu zastępczego, czy też nie. Formułowane są twierdzenia, że w takiej sytuacji właściciel ma możliwość dochodzenia odszkodowania od Skarbu Państwa w ramach odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną przez zaniechanie przy wykonywaniu władzy publicznej. Znając jednak „elastyczność” prawa w czasie trwania pandemii, państwo wprowadzi akt prawny zwalniający Skarb Państwa z takiej w czasie pandemii COVID-19 – podsumowanieReasumując, sytuacja właścicieli lokali, którzy natrafią na nieuczciwych lokatorów, jest nie do pozazdroszczenia. Zgodnie z ustawą covidową eksmisja podczas stanu epidemii bądź zagrożenia epidemiologicznego jest niemożliwa – z wyjątkiem osób stosujących przemoc w rodzinie. Zakaz ten został sformułowany na tyle niefortunnie, że obejmuje także przypadki przeniesienia lokatorów do lokalu socjalnego wyznaczonego przez gminę. To z kolei implikuje sytuacje, w których lokatorzy – mimo przyznania im lokalu zastępczego – nie muszą opuszczać lokalu, a właściciel nie może nawet dochodzić swoich praw przy pomocy pozwu o odszkodowanie.